Distrito Diamante

León, Guanajuato

Ubicación

El área donde se ubica el proyecto forma parte importante de la denominada Zona Dorada y de ahí el apelativo de Distrito Diamante. La Zona Dorada es el centro de actividad habitacional, comercial, educativo, de servicios y oficinas más importante de León y por ende del Bajío Guanajuatense. Los predios del proyecto se acceden a través del Blvd. Insurgentes, Blvd. Alonso de Torres, Blvd. Campestre y Av. Eugenio Garza Sada, al noreste del municipio de León, Gto.

Descripción

El área de intervención se compone de 5 polígonos bien definidos pero que forman una sola unidad integrada a otras reservas también propiedad de Grupo Al-Con. El total de su área bruta es de 112 ha., equivalentes aproximadamente al área del Centro Histórico de León. El Distrito Diamante se conforma con los siguientes usos de suelo permitidos en el Plano de Zonificación Municipal – POTE (área de estudio): 1.-EQ. Equipamiento urbano; 2.-RE. Reserva ecológica; 3.-H3. Habitacional residencial de densidad baja; 4.-S2. Servicios de intensidad media; 5.-S3. Servicios de intensidad alta. La densidad e intensidad de uso depende de la o las avenidas colindantes a cada predio (REZUS).

Descripción

Análisis Socio Económico Demográfico

La población de la zona de influencia del Distrito Diamante creció a una TCMA de 1.7% entre 1990 y 2000; y a una TCMA del 1.0% entre 2000 y 2010. A efectos de investigar el nivel socioeconómico de la ZI, se utilizaron variables proxy: nivel de educación, tipo de servicios de salud y tipo de bienes en la vivienda, entre otros. La población con educación pos-básica en la ZI es del 38.5% (33.5% para todo León); 4.5% utiliza servicios privados de salud (2.4% para León); 56.7% tiene automóvil propio (52.7% para León); 38.5% tiene al menos una computadora (32.2% para León) y 28.3% cuenta con servicio de internet en su casa (22.2% para León). Todas las variables muestran una población con niveles socioeconómicos superiores al promedio del total de la ciudad de León.

Market Assessment

En la ZI la población con niveles económicos A/B y C+ es del 20%, lo que representa aproximadamente 113,000 personas. El 44% de la población tiene un nivel C o superior, lo que representa casi 245,000 personas. En León en promedio cada hogar gasta anualmente $158,242 pesos (2012), distribuido de la siguiente manera: 1. Alimentos, bebidas, transporte: 58%; 2. Restaurantes y hoteles: 10%; 3. Bienes diversos: 6%; 4. Vestimenta y calzado: 5%; 5. Recreación y cultura: 5%. Las actividades económicas relevantes en la ZI son: 1. Comercio al menudeo: 39.67%; 2. Industria manufacturera: 15.18%; 3. Servicios no gubernamentales: 12.93%; estas actividades económicas emplean al 50% de la población que trabaja en la ZI.

Programa de Desarrollo

El Distrito Diamante (área de estudio) se integra de la siguiente forma: 1.-Manzana Casa de Piedra con 4.4 ha.; 2.-Manzana Financiera-Hospital con 2 ha.; 3.-Manzana Financiera-Mezquitera con 8.3 ha.; 4.-Manzana de Transición con 15.2 ha.; 5.-Manzana Cerro Gordo con 82.2 ha. Para un total de 112 ha., sin embargo descontando proyectos ya comprometidos, donaciones afectaciones, etc., el área neta desarrollable es de 85.5 ha. El programa de desarrollo propuesto para el Distrito Diamante es: NLA comercial y servicios – 118,359 m²; NLA oficinas – 33,763 m²; NLA espacios de educación e innovación – 33,598 m²; Unidades de vivienda uni y multifamiliar – 1,967 (densidad habitacional sobre área neta vendible = 28 viv./ha.); Hotelería – 3 hoteles para un total de 540 habitaciones; NLA sectores flexibles (terreno de reserva) – 127,850 m². Las áreas de terreno vendible por “cluster” son: Cluster Gastronómico – 16,083 m² (2.29%); Cluster Financiero – 47,909 m² (6.82%); Cluster Lifestyle – 42,797 m² (6.09%); Cluster Big Box – 67,905 m² (9.67%); Cluster Innovación – 56,399 m² (8.03%); Cluster Intercampus – 92,612 m² (13.19%); Cluster Privadas – 167,110 m² (23.79%); Cluster Power Center – 47,035 m² (6.70%); Reserva Residencial: 36,615 m² (5.21%); Lotes de reserva: 127,850 m² (18.20%).

Master Planning

El Plan Maestro Distrito Diamante logra un rendimiento del 62% de área neta vendible/rentable sobre la base del área total de estudio: 70.2 ha. La estructura conceptual del Master Plan del Distrito Diamante se articula a partir del concepto de “clusters” temáticos: Gastronómico, Financiero, Lifestyle, Big Box, Innovación, Intercampus, Privadas. Por esta razón, cada “cluster” presenta una idea central de desarrollo que promueve los usos mixtos y una imagen urbana única. Asimismo, el conjunto se articula a base de un andadores peatonales y ciclovías perfectamente diseñadas en su pavimento y con arborización suficiente para que los desplazamientos sean no solo utilitarios sino recreativos.